Denne info er meget vigtigt for både nye og erfarne grossister, og købere af fixer-overdel, omhyggeligt læse og forstå. Vi lærte det smerteligt, forhåbentlig du behøver ikke at 🙂
Ofte gange vi bliver spurgt af investorer om brug af konventionelle finansiering for deres investor tilbud. Med andre ord, ønsker de at gå gennem en bank eller andre lignende låneinstituttet at købe en fixer-øvre fra os, eller en anden grossist. Den åbenlyse fordel er at priser er billigere, og lån opkaldsoprindelse gebyr (mange gange refereret til som “point”) er begge meget mindre end “hard money” (lån fra enkeltpersoner eller små institutioner specielt til investor Skriv egenskaber, med priser spænder fra 5 point og 15% i rente på 10 point og 18% renter). Der er dog nogle hindringer for ved hjælp af konventionelle finansiering som du skal være opmærksom på.
Først og fremmest vil disse pengeinstitutter kun låne på beboelige, anstændig tilstand ejendom. Så hvis ejendommen du overvejer behov større reparationer, glemme denne type finansiering for det meste. Næste er, hvordan du har struktureret deal. På grund af alle de nylige bedragerier tilfælde hvor bankerne har været brændt, har vi kunnet finde nogen konventionel långivere villige til at låne på en aftale, som har fået “tildelt” fra køber noteret på køb og salg aftale til tredjemand. De kræve, at låntager køber opkaldt i aftalen. Og de absolut ikke vil finansiere tildeling gebyr.
Du kan komme uden om dette, hvis du kan leve med en af disse løsninger:
1. grossisten skriver igen aftale med sælgeren notering nye låntager som køber. Dette løser problemet papirarbejde. Køberen vil stadig nødt til at finansiere tildeling gebyr med nogle andre finansieringskilde. Grossist i dette scenarie er ikke beskyttet, fordi ingen af papirarbejdet viser hans ret til at købe ejendommen, eller overdragelse gebyr skal betales. En separat aftale skulle være etableret med alle parter. Du se, hvordan dette kan få meget komplicerede og besværlige. Af den måde, selvom du har en kooperativ sælger du kan ikke bare liste oppustede prisen (oprindelige salgspris plus tildeling gebyr) på aftalen med en bestemmelse om, at delen tildeling gebyr vil blive udbetalt til “Grossist” ved lukketid, fordi så grossistens gebyr vil dukke op på sælgers side af forliget erklæring vises som om han har fungeret som en ejendomsmægler. Bemærk: Dette kan være OK, hvis “Grossist” er i virkeligheden en agent. De skulle tjekke med deres mægler.
2. grossist skal blive ejer af ejendommen og i kæden af titel. Så kan han retmæssigt skrive en aftale med køberen liste over den fulde pris for egenskaben herunder overdragelse gebyr. Grossisten kan opnå dette med et kooperativ sælgeren ved hjælp af korte sigt sælger finansiering, “underlagt” finansiering, eller en kort sigt bro lån fra en home equity line eller privat långiver (normalt ven eller familie). Så længe lån-til-værdien (LTV) stadig passer deres krav, vil bankerne lån på nye købsprisen – således støtte tildeling gebyr.
Andet punktet at huske på, når de overvejer konventionelle finansiering er det relativt langsom. Mange realkreditmæglere vil fortælle dig, at deres lån bliver klar til at lukke inden 10 dage til 2 uger fra indsendelse. Virkeligheden er, at de kun kan garantere, at de vil behandle lån og få en långiver inden for en kort periode. Med den nuværende rush for refinansiering, de fleste långivere tegningskapacitet afdelinger er backlogged – og applikationer kan blive hængende der i en uge eller mere. De vil også udstede betingelser, der skal være opfyldt, så indsendt tilbage til afsætningsgaranti for endelig godkendelse. Derefter tilføje endnu et par dage for lånepakke at være udarbejdet og sendt til advokat.
For at være sikker, skal du regne med tre uger til en måned for et lån til at lukke. Hvis det lukker før, vil du blive positivt overrasket. Hvis aftalen ikke giver mulighed for at meget tid, kan du overveje alternative finansieringskilder, så du ikke mister det hele, fordi tiden er løbet, og lånet ikke er klar.
Konventionelle finansiering har en plads i engros tilbud. Vi har lukket flere os – men det virker ikke i alle tilfælde. Du skal forstå processen, og hvad vil flyve, og hvad vil bare dræbe handlen.
Bedste af succes & overflod,
Lou Castillo